6 tipikus SZMSZ buktató: társasházakra szakosodott ügyvédválaszol

Mi gond származhat abból, ha a társasház SZMSZ-ét „kölcsönvesszük” a szomszéd társasháztól, vagy ügyvédi közreműködés nélkül készítjük el? Egy hibás SZMSZ, egy rosszul előkészített közgyűlés vagy egy vitatható határozat következményei sokszor a közös képviselőn „csapódnak le”.

A társasházkezelők nem csak adminisztratív feladatokat látnak el, hanem jogi kockázatokat is kezelnek - gyakran anélkül, hogy e felelősség súlya elsőre egyértelmű lenne.

A Társasházi tv. és a Ptk. szabályainak napi szintű, mély ismerete és magabiztos alkalmazása nem elvárható a társasházkezelőktől - viszont a hibák következményeit sokszor nekik kell kezelniük: a tulajdonosi panaszokat, közgyűlési konfliktusokat, akár pereket.

20+ éve társasházi ügyekkel foglalkozó ügyvédként következő cikkemben sorra veszem, melyek a leggyakoribb buktatók a társasház SZMSZ-ében, és hogyan előzhetjük meg a jogi- pénzügyi kockázatokat.

1. Érvénytelen SZMSZ és megtámadható határozatok

Az egyik legnagyobb veszély, hogy a hibásan elkészített SZMSZ jogszabályba ütközik, vagy nem megfelelő eljárással fogadják el. A társasházi törvény egyértelműen kimondja, hogy a közgyűlés határozatai bíróság előtt megtámadhatók (Tht. 42. §).

Valójában kevés olyan közös képviselő van, aki szívesen vállalja, hogy évekig tartó pereskedésekben képviselje a társasházat, miközben a napi működést is biztosítania kell.

Egy-egy jogvita nem csak időigényes és költséges, hanem komoly feszültséget is okoz a lakóközösségben, ami a közös munka ellehetetlenüléséhez vezethet. Ráadásul minden elvesztett per tovább rontja a bizalmat a közös képviselet és a tulajdonosok között, ami hosszú távon a társasház működését is alááshatja.

2. Hibás közös költség szabályok = növekvő peres kockázat

20+ éves praxisom során az egyik leggyakoribb hiba a közös költség helytelen meghatározása. A Tht.24. § alapján a költségeket főszabály szerint tulajdoni hányad arányában kell viselni, és csak meghatározott keretek között lehet ettől eltérni.

Ha az SZMSZ ettől jogellenesen tér el (például indokolatlan kedvezményeket vagy többlet terheket állapít meg), a tulajdonos bírósághoz fordulhat. Ilyen esetben a társasház nemcsak a vitatott összeget köteles visszafizetni, hanem kamatot és perköltséget is viselhet.

3. Tulajdonosi jogok jogellenes korlátozása

Ügyvéd nélkül gyakran kerülnek az SZMSZ-be olyan tiltások, amelyek túlterjeszkednek a törvényi kereteken. Tipikus példa az állattartás teljes tiltása vagy a lakáshasználatának indokolatlan korlátozása.

Az ilyen rendelkezések könnyen semmisnek minősülhetnek, amelyek újabb jogvitákhoz vezethetnek.

4. A közgyűlési szabályok hibáiból eredő működési káosz

Az SZMSZ részletesen szabályozza a közgyűlés működését is. Ha ezek a szabályok eltérnek a törvénytől, az a döntések érvényességét veszélyezteti.

A Tht. 34-39. § pontosan meghatározza:

• a közgyűlés összehívásának módját,
• határozatképességét,
• szavazati arányokat.

Ha például a meghívás nem szabályszerű, vagy a szavazati arányokat rosszul határozzák meg, a határozatok megtámadhatók. Ennek következménye lehet, hogy egy teljes döntéssorozat érvénytelenné válik, ami a társasház működését is megbéníthatja.

5. Hiányos szabályozásból eredő viták és joghézagok

Az SZMSZ nemcsak jogi, hanem működési dokumentum is. Ha hiányos, előfordulhat, hogy nincs bevett eljárás a konfliktusokra. Ekkor akár minden vita egyedi értelmezés kérdésévé válhat, amely növeli a konfliktusok számát, és megnehezíti a hatékony működést.

6. Követelések elvesztése és elévülési problémák

A rosszul megfogalmazott szabályok a követelések érvényesítését is veszélyeztethetik. A Ptk. 6:22. § szerint a követelések elévülnek, ha azokat nem érvényesítik időben.

Ha az SZMSZ nem tartalmaz megfelelő eljárási rendet (pl. felszólítás, behajtás), a társasház akár jelentős összegeket is elveszíthet.

Az SZMSZ-ből eredő konfliktusok elkerülhetők társasházi ügyekre specializálódott ügyvéddel

A fenti problémák közös jellemzője, hogy mind a jogszabályok helytelen értelmezéséből vagy alkalmazásából fakadnak. Egy társasházi ügyekre szakosodott ügyvéd pontosan ismeri a társasházakra vonatkozó jogszabályokat, azok rendszerét, és képes ezeket a konkrét társasház működésére szabni.

Ügyvédi közreműködéssel

-           elkerülhetők az érvénytelen rendelkezések,

-           biztosítható a jogszerű döntéshozatal,

-           csökkenthető a peres kockázat

amely hosszú távon pénzt és konfliktust takarít meg mind a társasház, mind a közös képviselő számára.

A következő társasházi ügyekben állok az Ön rendelkezésére:

·      Társasházak állandó jogi képviselete

Közös képviselet jogi támogatása
Közgyűlések jogi levezetése
Határozatok jogszerűségének biztosítása
Beszámolók, beadványok, földhivatali ügyintézés
Házmesteri lakás, gondnoki lakás, tetőtér eladás ügyintézés

·      Társasház alapító okirat és SZMSZ módosítás

Alapító okirat jogi felülvizsgálata és módosítása
SZMSZ készítése, aktualizálása
Tulajdonosi struktúra, közös tulajdon használatának jogi rendezése
Módosítások földhivatali átvezetésének intézése

·      Közgyűlések jogi támogatása

Közgyűlés jogszerű előkészítése és levezetése
Közgyűlési jegyzőkönyv jogi szempontú ellenőrzése
Közgyűlési határozatok megfogalmazása és jogi kontrollja
Közgyűlési jegyzőkönyv minta és dokumentációs rendszer kialakítása

·      Közös képviselő regisztráció és beszámolók

Közös képviselő regisztráció teljes körű jogi intézése
Társasházi beszámoló jogi ellenőrzése, benyújtása
Földhivatali és hatósági ügyintézés
Társasházi iratanyag jogi rendbetétele

·      Közös költség érvényesítése, nemfizetők kezelése

Felszólítások, egyeztetések
Fizetési meghagyásos eljárás
Peres eljárás megindítása és lefolytatása

Végrehajtási eljárás
Stratégia kialakítása a tartozások hatékony behajtására

·       Társasházi perek és jogviták

Közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása (felperesi és alperesi oldal)
Szavatossági perek kivitelezőkkel szemben (különösen új építésű házaknál)
Kártérítési perek
Társasház és tulajdonos közötti jogviták
Teljes körű peres képviselet

·       Birtokháborítás és szomszédjogi viták

Beázás, áztatás, közös területek használata miatti viták.

Annak tisztázása, kit és hogyan érdemes perelni

Előzetes bizonyítás, szakértő kirendelés
Peren kívüli és peres eljárások lebonyolítása

Kérjen konzultációs lehetőséget most!

‍